Em outubro de 2019, o Brasil assistiu à tragédia com o desabamento do Edifício Andrea, que estava localizado na cidade de Fortaleza, no Ceará. Foram 9 mortos e 7 feridos. Construído em 1982, o prédio tinha 7 andares e 13 apartamentos. As causas exatas do desabamento serão conhecidas somente após a conclusão do relatório pericial, no entanto, sabe-se que o edifício apresentava graves falhas estruturais e uma reforma emergencial executada de forma inadequada pode ter contribuído para o desmoronamento. Portanto, a manutenção preventiva é uma medida de segurança, que pode evitar que tragédias como a do Edifício Andrea se repitam.
É melhor evitar que os problemas surjam ou resolvê-los após o surgimento deles? Do ponto de vista dos condomínios, é mais econômico e seguro preservar a estrutura física do que realizar obras emergenciais. Em princípio, o planejamento antecede o aparecimento dos problemas, logo, é um instrumento de controle que impacta na segurança dos moradores. Dessa maneira, obras e manutenção precisam de planejamento antes de serem executadas.
Em síntese, manutenção contempla o conjunto de atividades realizadas em prol da conservação ou recuperação funcional da edificação, para que esta permaneça a atender de forma segura aos moradores.
O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de forma detalhada dos serviços, ferramentas e equipamentos que serão utilizados, assim como a disponibilização do cronograma com a previsão de duração dos serviços de manutenção.
Confira as normas que orientam as atividades de manutenção:
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) editou normas técnicas sobre manutenção em edificações. O plano de manutenção predial preventiva é regulamentado pela NBR 5674/2012, que fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de gestão de manutenção. A norma apresenta um modelo descritivo de atividades a serem realizadas na manutenção preventiva como medida de segurança.
Já a NBR 14037/1998 aborda o manual de operação, uso e manutenção de edificações. O manual apresenta as características técnicas da edificação e descreve os procedimentos para melhor aproveitamento. Além disso, o documento orienta atividades de manutenção, previne a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes do uso inadequado da estrutura e contribui para aumentar a durabilidade do edifício.
A elaboração do manual é obrigação do responsável pela construção do edifício. Deve ser entregue um exemplar que contém informações sobre as unidades autônomas a cada um dos proprietários. Outro exemplar, relativo às áreas e equipamentos comuns, deve ser entregue ao síndico administrador do condomínio.
As normas não trazem penalidades previstas em seus textos, porém, o síndico pode ser responsabilizado nas esferas criminal e cível.
Como funciona a responsabilização do síndico?
A gestão de um condomínio é uma tarefa complexa e que requer responsabilidade e organização, afinal está sendo administrada a moradia comum a uma série de pessoas. Essa tarefa pode ser executada por uma administradora de condomínio, um síndico profissional ou um síndico também morador do condomínio. Ao pleitear assumir a função de síndico, é preciso inicialmente considerar todas as obrigações a serem cumpridas em prol do interesse da coletividade.
O inciso V do art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/02) traz expressamente que compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Em contrapartida os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil tratam sobre ação ou omissão lesiva, culpa, dano e nexo de causalidade.
Dessa forma, o síndico pode ser responsabilizado nas esferas cível e criminal, conforme o caso concreto, ao ficar constatado que o acidente ocorreu por negligência, ausência de manutenção, má gestão e descontinuidade na prestação dos serviços essenciais ao condomínio.
Para reparar os danos ao condomínio ou aos condôminos, o síndico pode responder com seu patrimônio pessoal para arcar com os custos decorrentes de multas ou ações indenizatórias.
Diante de situações de graves falhas na gestão do condomínio, omissões ou irregularidades, o síndico pode ser destituído do cargo, caso ¼ dos condôminos convoquem uma assembleia extraordinária. A destituição do síndico deverá ser fundamentada e registrada em ata, assim como deverá ser concedido o direito de defesa ao síndico. Na votação, o quórum para destituição do síndico é a maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um.
Vale ressaltar que mesmo após deixar de ocupar o cargo como gestor do condomínio, ainda estará vigente o prazo para o síndico ser responsabilizado por suas ações enquanto gestor do condomínio.
Existem três tipos de manutenção. Vamos conhecê-las a seguir:
Manutenção Preventiva – Antecede ao surgimento dos problemas e minimiza os gastos emergenciais futuros. A manutenção preventiva tem por objetivo preservar os bens para evitar a degradação. É realizada sem que existam transtornos evidentes, para assegurar o bom desempenho das instalações do condomínio no decorrer do tempo. A manutenção preventiva é uma medida de segurança, assim como favorece a economia, pois seus custos são menores do que os custos com obras de correção.
Manutenção Preditiva – A manutenção preditiva é feita com base no estado do equipamento e faz um acompanhamento a partir do constante monitoramento de dados. Por permitir uma supervisão frequente das máquinas e equipamentos, dessa maneira, a manutenção preditiva realiza uma previsão do tempo de vida útil destes itens.
Manutenção Corretiva – É a mais comum nos condomínios, pois corrige um problema que surge após a falta de planejamento ou ausência de manutenções regulares. O ideal é prevenir, porém, muitos esperam a situação de emergência aparecer para procurar alguma solução. Com essa atitude, a tendência é que os problemas comecem a surgir em sequência, o que irá aumentar as despesas do condomínio.
Como começar um projeto de manutenção preventiva?
É essencial manter atualizado o inventário patrimonial do condomínio, para assim determinar as demandas a serem agendadas. Com base no inventário e no manual do condomínio, o primeiro passo é estabelecer planos de manutenção preventiva para curto, médio e longo prazos.
A segurança merece destaque no plano de manutenção, sobretudo para evitar acidentes. A cada três anos é necessário renovar o Auto de Vistoria emitido pelo Corpo de Bombeiros, que durante a vistoria no condomínio irá determinar se há adequações a serem realizadas em prol da segurança no prédio.
O sistema de combate a incêndio deve ser vistoriado com frequência. Os extintores devem estar posicionados a uma distância de 25 metros de um para outro. Extintor sempre dentro do prazo de validade, e constando o selo do INMETRO. As saídas de emergência devem ser livres e bem sinalizadas para permitir a circulação de pessoas durante situações de emergência ou incêndio.
Parte importante do “check list” da manutenção preventiva, a estrutura predial deve ser acompanhada constantemente para, caso seja necessário efetuar eventuais reparos estruturais, o serviço seja planejado e realizado de forma segura. Além disso, merecem atenção as instalações elétricas, hidráulicas e de gás.
Equipamentos como elevadores, bombas, reservatórios de água, portões, interfones e circuito fechado de televisão (CFTV) devem passar por manutenção periodicamente. Cerca elétrica, para-raios e sistema de telefonia também são itens da lista.
E por fim, os moradores também precisam zelar pela segurança e higiene dos seus apartamentos, cuidando da conservação de elementos internos como teto, piso, revestimento, instalações hidrossanitárias e elétricas.
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