Quem deve pagar a taxa condominial? O rateio da obra da fachada deve ser paga pelo inquilino ou pelo proprietário? O condomínio não tem recursos para pagar o 13° salários dos funcionários, como deve ser feito o rateio do pagamento? Inegavelmente, a relação contratual entre proprietários de imóveis e inquilinos é frequentemente alvo de dúvidas. E quando o assunto é o pagamento de despesas, aumentam os questionamentos sobre quem deve assumir a responsabilidade do pagamento das taxas.
Quem responde a todos esses questionamentos é a Lei nº 8245/1991 – a Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis urbanos. Primeiramente, é preciso pontuar que a responsabilidade sobre o pagamento de determinada taxa é atribuída de acordo com a natureza da despesa.
Despesas ordinárias x despesas extraordinárias
A princípio, as taxas são divididas em ordinárias e extraordinárias. Valor mensal, semi-fixo, aprovado em Assembleia Geral com previsão orçamentária é considerada taxa ordinária. Entretanto, as taxas extraordinárias têm caráter temporário, são aprovadas em assembleia para atender alguma finalidade específica ou para suprir despesas do condomínio que não foram atendidas em totalidade pela taxa ordinária.
Despesas ordinárias são voltadas a atender serviços de conservação, manutenção e administração para garantir o bom funcionamento operacional da edificação. Ou seja, pagamento das contas de água e energia das áreas comuns, manutenção de elevadores, remuneração de funcionário e limpeza do edifício são consideradas despesas ordinárias.
Despesas extraordinárias são relacionadas a obras, aquisições e investimentos que geram valorização patrimonial do imóvel.
Em resumo, a responsabilidade é “fluida”. Ou seja, para definir quem é responsável pelo pagamento de determinada despesa é preciso analisar a natureza da despesa em questão, independentemente da forma de arrecadação ser através de taxa ordinária ou extraordinária.
Ou seja, pode ocorrer de uma parcela dos recursos provenientes de taxa ordinária precisar ser utilizada para o pagamento de despesas extraordinárias, logo, a responsabilidade do pagamento cabe ao proprietário do imóvel. Da mesma forma, existem casos em que uma taxa extraordinária é atribuída para o pagamento de uma despesa ordinária, logo, essa taxa extra, especificamente, deve ser paga pelo inquilino do imóvel.
Portanto, a Lei do Inquilinato, atualizada pela Lei nº 12.112, de 2009, caracteriza de forma direta quais despesas são obrigações de proprietários e inquilinos.
Confira os dispositivos na íntegra a seguir:
Art. 22. O locador é obrigado a:
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Assim, a Lei nº 8245/1991 atribui de forma clara como as despesas devem ser repartidas entre proprietários e inquilinos, o que favorece a relação cordial e evita mal-entendidos.
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