Author: Apptohome

Como evitar brigas em assembleias de condomínios

Uma simples pesquisa na internet sobre “confusão em condomínio” fornece milhares de resultados. São vários casos de agressões, ameaças e até mortes que ocorreram após brigas em condomínios. A assembleia, principalmente quando é realizada para votações e decisões consensuais, é um dos momentos em que mais acontecem conflitos. 

Recentemente, teve repercussão nacional a confusão generalizada que se transformou a assembleia do condomínio Projeto Bandeirante, localizado no estado de São Paulo. Cerca de 600 pessoas estavam presentes na assembleia. A reunião tinha como pautas a eleição do novo síndico e conselho consultivo de moradores, a prestação de contas referente ao ano de 2019 e a previsão orçamentária para 2020. Cerca de 12 mil pessoas moram no condomínio, que possui 27 torres e 2.826 apartamentos.

A confusão iniciou após uma comissão de moradores verificar inconsistências em cerca de 500 procurações apresentadas pelo síndico durante a eleição no condomínio. Após ser questionado sobre a legalidade da documentação apresentada, o síndico determinou o cancelamento da assembleia e o recolhimento de todas as procurações. Imagens do momento da confusão mostram um grupo de pessoas escondendo e rasgando as procurações e outro grupo tentando guardá-las.

PL 6291/2019

A utilização de procurações durante a eleição foi a motivação para a briga no condomínio paulista, porém, um Projeto de Lei pretende coibir ilegalidades, como a que, supostamente, ocorreu no condomínio Projeto Bandeirante. De autoria do deputado Professor Israel Batista (PV-DF), o Projeto de Lei 6291/2019 proíbe a utilização de procurações para eleição de síndico de condomínio, bem como para votações em associações e cooperativas.

Segundo o autor do PL, a prática do voto por procuração impede a concretização da vontade da maioria. “A prática deslegitima os processos eleitorais, o senso de participação comunitária e perpetua no poder grupos que, por algum motivo, tenham esses papéis em mãos”, disse o deputado Israel Batista. O Projeto tramita em caráter conclusivo e aguarda análise da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC) da Câmara dos Deputados.

PL 548/2019

Um outro Projeto de Lei que, conforme acreditam especialistas e juristas da área condominial, irá ampliar a participação e melhorar a relação entre moradores, síndicos e administradoras de condomínios é o Projeto de Lei 548/2019.

O PL altera o Código Civil (2002), para permitir a votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à assembleia de condomínio, quando a lei exigir quorum especial para a deliberação da matéria.

O projeto será analisado em caráter conclusivo pela CCJC da Câmara dos Deputados. É possível opinar sobre o PL 548 através da enquete disponível no site da Câmara dos Deputados.

 

O que pode acontecer com pessoas envolvidas em confusões em condomínios? 

Os condomínios possuem suas próprias regras, conforme definido em convenção condominial, porém, essas regras precisam estar de acordo com a legislação do país. Além de agressões físicas, manifestações racistas, homofóbicas, calúnia e difamação estão tipificadas como crimes no código penal brasileiro e podem suscitar processos judiciais. Assim, diante de situações de brigas e agressões no ambiente condominial, os agressores podem ser penalizados com multas, indenizações por danos morais e perda do direito de residência.  

Para que o agressor seja punido conforme as regras previstas na convenção do condomínio, o morador agredido precisa registrar o fato no livro de ocorrências do condomínio. A agressão precisa ser registrada em delegacia e o morador vítima precisa reunir provas materiais e testemunhais, que são fundamentais para respaldar uma provável ação judicial.

As assembleias de condomínios são momentos que precisam de planejamento e organização responsável, para evitar que embates ocorram. Afinal, ninguém quer perder tempo e transformar as reuniões do condomínio em verdadeiros “barracos”, não é?

 

A receita é utilizar algumas técnicas capazes de amenizar conflitos nas assembleias em condomínios. Vamos às dicas!

#1 É preciso respeitar a pauta previamente definida para a assembleia. O presidente da mesa deve atuar como mediador durante a condução dos temas a serem discutidos e não permitir que assuntos novos sejam debatidos.

#2 Quando temas polêmicos forem pauta, o ideal é conversar com os moradores antes da reunião, para que eles já comecem a pensar sobre o assunto, com calma, antes de tomar alguma decisão. 

#3 Temas polêmicos e com tendência a causar divergência devem ser discutidos antecipadamente, para que o presidente da mesa ou síndico consigam interferir no andamento do debate.

#4 O síndico precisa ser o mais objetivo possível, para evitar o surgimento de discussões. 

#5 É essencial estabelecer e cumprir o cronograma definido para a reunião. Horário de início, tempo para tratar os assuntos em pauta e horário final devem ser respeitados rigorosamente, para não permitir o surgimento de discussões longas. 

#6 O síndico ocupa um papel de liderança, dessa forma, a sua atitude é capaz de influenciar o comportamento do demais presentes. O síndico precisa ouvir aos questionamentos e mediar o debate, da mesma forma, todos os outros participantes também precisam saber ouvir e respeitar a opinião dos outros.

#7 Todos os acontecimentos, deliberações e até mesmo eventuais conflitos da assembleia devem ser registrados em ata. Porém, o documento não deve ser utilizado para constranger ou expor condôminos.

#8 Caso o síndico verifique que há algum conflito prévio entre vizinhos ou alguma discussão surja durante a assembleia, o síndico deve intervir na situação e conversar com os envolvidos, posteriormente, após a reunião. Dessa forma, o síndico está auxiliando na resolução do conflito e evitando que novas discussões ocorram nas próximas assembleias.

Casa ou apartamento: qual imóvel escolher?

Na hora de comprar um imóvel, escolher entre casa ou apartamento é uma tarefa complicada, afinal, além de escolher uma nova residência, a compra de um imóvel é um investimento. São muitas as variáveis a serem consideradas ao optar pela compra de um ou outro imóvel. Espaço, segurança, barulho e convívio com vizinhos são alguns dos pontos que pesam no momento da decisão. Vejamos a seguir algumas vantagens e desvantagens ao comprar casa ou apartamento.

Casa

Vantagens

Geralmente, as casas possuem maior espaço físico e, por consequência, é possível fazer reformas para, por exemplo, construir um quarto extra, aumentar a cozinha ou criar uma horta no jardim. 

Para quem gosta de criar animais de estimação, as casas são opções mais confortáveis para os animais, que podem ficar soltos no quintal, ao contrário do espaço limitado dos apartamentos e a liberdade cronometrada ao tempo que o tutor possui disponibilidade para passear com o pet.

A privacidade é, sem dúvidas, uma das maiores vantagens ao residir em casas. O convívio com os vizinhos é limitado ao exterior dos imóveis. Nos condomínios que possuem muitos apartamentos, uma discussão pode ser “acompanhada em tempo real” pelos vizinhos. Já nas casas, os muros protegem os moradores dos olhares curiosos dos vizinhos.

Quem mora em casa cria suas próprias regras, contudo, também precisa respeitar ao sossego dos vizinhos. Nos condomínios, é preciso seguir regras de convivência para manter o ambiente funcional para a coletividade de moradores. Dessa forma, festas não podem ocorrer em qualquer horário, som alto pode incomodar, o carro precisa ser estacionado corretamente e alguns animais de estimação podem ser proibidos. Porém, quem mora em casa possui mais liberdade para, por exemplo, fazer festas nos fins de semana, ouvir música até mais tarde, deixar o carro parado na frente do portão e criar dois cachorros de grande porte. 

Não há obrigação de pagar uma taxa condominial mensal. Em condomínios que possuem ampla estrutura de lazer e muitos funcionários, essa taxa costuma ser alta. A taxa condominial é importante para arcar com custos de manutenção e reparos, que precisam ser frequentes para manter a boa conservação da estrutura predial. Ao morar em casa, não há a necessidade de pagar um valor fixo mensal, assim, o morador só irá gastar com reparos quando estes surgirem. 

Desvantagens

A menor sensação de segurança é a principal desvantagem ao optar por morar em casas. São imóveis mais vulneráveis porque são isoladas e, na maioria das vezes, a casa se torna um alvo fácil à invasão quando os moradores saem. A maioria dos condomínios contam com portaria e sistemas de segurança com câmeras de monitoramento, cerca elétrica e controle de acesso. O que para pessoas que viajam muito ou passam muito tempo fora, torna o condomínio a opção mais segura. Em casas, o proprietário terá que arcar com um custo maior para instalar equipamentos de segurança, além de ser necessário erguer muros altos para tornar o imóvel menos suscetível a ações de criminosos.

A economia com a taxa condominial pode não ser vantajosa diante de gastos com manutenção e obras, que serão responsabilidade inteiramente do dono do imóvel. Alguns proprietários de casas não realizam serviços de manutenção preventiva, o que pode proporcionar o surgimentos de problemas mais sérios e, consequentemente, mais caros. Em condomínios, o custo de obras emergenciais e reparos rotineiros é debitado das contas do condomínio ou acontece o rateio das despesas entre todos os condôminos.

Apartamento

Vantagens

Com todo o sistema de segurança em funcionamento e a portaria com vigilância 24 horas, o acesso de pessoas ao interior do condomínio é supervisionado, dessa forma, estranhos e vendedores não irão acessar às residências para incomodar os moradores. Ações de criminosos também podem ser impedidas graças a todos os dispositivos de segurança instalados no local. Por esses motivos, morar em condomínio é considerado mais seguro. 

Outra facilidade dos condomínios, é a oferta de diversos espaços e estruturas de lazer como, academia, piscina, quadra, salão de festas, área gourmet, parquinho e espaço pet. Com a disponibilização dessa estrutura, os moradores ganham tempo e qualidade de vida. 

Para famílias com filhos pequenos, os condomínios são seguros e favorecem a interação social, pois, enquanto as crianças brincam no parquinho ou na piscina, os pais sabem que elas estão seguras no interior do condomínio e sob supervisão.

A limpeza em apartamentos é mais fácil de ser realizada, visto que os moradores precisam limpar apenas os cômodos internos. O que é prático para pessoas que não possuem muito tempo disponível para dedicar às tarefas domésticas. 

O morador não precisa se preocupar com a manutenção do imóvel, afinal, todos os serviços externos ao apartamento serão realizados por funcionários do condomínio ou técnicos terceirizados. A taxa condominial assegura ao proprietário do imóvel a “tranquilidade” para não lidar, diretamente, com a resolução de problemas de infraestrutura e manutenção. A mensalidade condominial assegura ao morador a utilização dos espaços de lazer, assim, o proprietário não terá gastos extras com academia e sauna, por exemplo.

Desvantagens

Apesar da taxa condominial trazer várias vantagens embutidas como custos com manutenção, pagamento de funcionários, operação do sistema de segurança e a utilização de espaços de lazer, o valor é uma obrigação mensal que pode pesar no bolso, e caso não seja paga, o morador ficará inadimplente e sujeito a cobranças.

Por ser uma moradia compartilhada, os condomínios oferecem menos privacidade e autonomia aos moradores. Como as residências são próximas, é possível que barulhos dos vizinhos do andar superior ou dos apartamentos ao lado incomodem. Música alta, cachorro latindo, mudança dos móveis de lugar são alguns exemplos de situações rotineiras que podem ser motivo de estresse com vizinhos.

Por fim, além da taxa condominial, o condomínio possui regras que precisam ser seguidas por todos os moradores. Acordos como a convenção de condomínio e regimento interno estabelecem as regras de convivência. Por dispor de ambientes que são coletivamente utilizados, as regras do condomínio são essenciais para garantir a preservação e o uso racional dos espaços. Assim, o morador que não utilizar os espaços de forma correta ou apresentar comportamento inadequado pode sofrer punição pecuniária ou responder judicialmente. 

 

E agora, qual imóvel escolher?

Casa ou apartamento? Primeiramente, é preciso levar em consideração o custo-benefício do imóvel a médio e longo prazo. Para quem está iniciando uma vida independente ou começando uma família, o apartamento é uma boa opção, enquanto que para famílias grandes, a casa é excelente por proporcionar espaço e possibilidade para reformas futuras no imóvel. 

Aliás, para aqueles que desejam combinar a liberdade de morar em uma casa com a comodidade e segurança dos apartamentos, casas em condomínios fechados são opções atrativas. 

Seja apartamento ou casa, a escolha de um imóvel deve ser feita com calma, pois é um investimento no patrimônio familiar. Além do valor do imóvel, as vantagens e desvantagens devem ser analisadas em conjunto ao perfil familiar, para que a melhor escolha seja tomada.

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Cuidados com elevador em condomínios

Quando o assunto é locomoção, o elevador é apontado como o meio de transporte mais seguro do mundo. O elevador proporciona autonomia para pessoas com mobilidade reduzida e comodidade em deslocamentos verticais. Porém, como todos equipamentos estão sujeitos a panes, acidentes também podem acontecer. Empresas de manutenção e síndicos podem ser responsabilizados judicialmente por acidentes com elevadores de condomínios. Para garantir a segurança, a manutenção frequente dos elevadores é imprescindível. 

Na noite da segunda-feira (30/12/19), o elevador de serviço do edifício Tiffany, que está localizado em Santos, no litoral de São Paulo, despencou do 9° andar. Quatro pessoas de uma mesma família estavam na cabine do elevador e morreram no acidente. Os elevadores do edifício Tiffany estavam em operação desde 1998. 

A empresa Elevadores Villarta emitiu laudo técnico no dia primeiro de dezembro de 2019, que atestou que os equipamentos estavam em boas condições de funcionamento. Além disso, no dia 23 do mesmo mês, a empresa emitiu relatório trimestral obrigatório de regularidade, que comprovou que os elevadores passaram por manutenção preventiva e avaliação que liberaram os equipamentos para uso. 

No caso do elevador do edifício de Santos, que estava com manutenção e laudo técnico em dia, o que será que pode ter provocado o acidente? Especialistas apontam que, possivelmente, ocorreu falha no mecanismo de acionamento das travas de segurança, que não funcionaram no momento da queda. Após os resultados periciais é que saberemos o que aconteceu, se as peças apresentavam desgaste por excesso de uso, se estavam com defeito de fabricação e se a manutenção preventiva foi realizada de maneira imprudente.

 

Manutenção em elevadores

Quando um elevador apresenta desnível nas paradas, ruídos estranhos, as portas não fecham, os botões não funcionam ou o elevador para de funcionar, é preciso entrar imediatamente em contato com a equipe técnica que irá realizar a manutenção emergencial para resolver o problema. Essa é a manutenção corretiva, a mais comum nos condomínios, pois é realizada para solucionar alguma situação de emergência.

Quando se trata de segurança, o ideal é prevenir. A manutenção preventiva realizada em elevadores é a manutenção que é realizada periodicamente, com o objetivo de antecipar o surgimento de problemas e minimizar gastos emergenciais futuros. A manutenção preventiva evita a degradação, portanto, contribui para aumentar a vida útil. É realizada sem que existam defeitos evidentes no elevador, para assegurar o bom desempenho do equipamento no decorrer do tempo. 

Assim, qualquer reparo ou manutenção devem ser realizados apenas por empresas capacitadas. Para garantir o bom funcionamento dos elevadores, além das manutenções preventiva e corretiva, em contrapartida, é preciso que os usuários também tenham cuidados básicos ao utilizar tais equipamentos.

 

Dicas para manter a segurança no uso do elevador:

 

#1 Cuidado com as portas

A porta é um item que demanda bastante atenção. Primeiramente, as pessoas não podem forçar a abertura ou utilizar objetos para impedir o fechamento da porta. As portas apresentam um sensor que detecta quando o elevador está no andar, e, automaticamente as portas abrem. Caso o elevador não esteja corretamente alinhado com o andar, a porta não irá abrir, devendo o passageiro aguardar a abertura automática. Em elevadores antigos, que não apresentam portas automáticas, é preciso ter atenção ao abrir a porta e sempre verificar se o elevador está no andar. Além disso, não entrar na cabine do elevador quando a luz estiver apagada.

 

#2 Utilizar os botões de forma adequada

O que crianças que se divertem ao apertar vários botões do elevador e adultos apressados que apertam o mesmo botão várias vezes têm em comum? Ambos podem contribuir para o desgaste do equipamento, além de promover gasto desnecessário de energia elétrica. Assim, os botões do elevador devem ser usados de forma adequada. Do mesmo modo, se o prédio possuir mais de um elevador, é necessário chamar apenas um por vez. 

 

 

#3 Limite de peso

É preciso respeitar a capacidade máxima de pessoas/peso, que está informada no interior da cabine. Todo elevador apresenta uma placa obrigatória que informa o número máximo de passageiros e o equivalente em quilos. O excesso de peso é uma das causas de danos ao equipamento, dessa maneira pode colocar em risco a segurança dos passageiros. 

 

#4 Resgate seguro

No procedimento de resgate de pessoas que ficaram presas no elevador, o porteiro ou zelador deve, inicialmente, tranquilizar os passageiros e informá-los que a equipe técnica da empresa de manutenção dos elevadores em breve irá efetuar o resgate de forma segura. Manter a calma enquanto aguarda o resgate é essencial e os passageiros não devem tentar sair do elevador por conta própria. 

 

#5 Não utilizar água na limpeza

A água pode danificar os componentes elétricos e eletrônicos do elevador e comprometer o funcionamento adequado do equipamento. Ou seja, a água pode ser utilizada apenas em um pano úmido para realizar a limpeza do elevador. É preciso cuidado também com infiltrações no poço do elevador, para que não ocorra pane no quadro de comando e no motor. No cotidiano é preciso evitar entrar no elevador com guarda-chuva molhado ou no transporte de recipientes com líquidos. Caso aconteça a entrada de água no elevador, primeiramente a assistência técnica deve ser acionada e a chave geral precisa ser desligada.

 

#6 Proteger a cabine com revestimento

O elevador é utilizado por pessoas e também para transportar móveis e outros objetos de grande volume. Uma dica interessante para proteger o elevador do desgaste, é instalar revestimentos acolchoados. Com essa proteção instalada, como resultado, evita-se o risco de batidas, arranhões ou quebra dos espelhos.  

 

#7 Transporte de pets

Os tutores precisam ter atenção ao transportar pets em elevadores. Afinal, acidentes graves podem acontecer, como a guia enroscar na porta do elevador e os pets ficarem presos. Para preservar a segurança e manter a boa convivência com os demais condôminos, é válido carregar os animais no colo, quando forem de pequeno porte, ou mantê-los sob controle e próximos ao tutor durante o deslocamento no elevador, quando forem de médio ou grande porte.

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Condomínios sustentáveis: consciência ambiental e economia

Investir em sustentabilidade é investir em qualidade de vida, proteção ao meio ambiente e redução de custos. A sustentabilidade é uma prática que vem crescendo em moradias residenciais e comerciais. Engana-se quem pensa que condomínios sustentáveis são importantes apenas para a preservação do meio ambiente, pois associado ao ganho ambiental está a economia nas contas condominiais. 

Mas como transformar as ideias “verdes” em práticas cotidianas? O primeiro passo para criar uma cultura de sustentabilidade em condomínios é realizar um trabalho de educação ambiental com moradores e funcionários. Temas como reciclagem, destinação correta dos resíduos, consumo consciente de água e energia devem ser abordados inicialmente para mobilizar a participação dos condôminos. 

Em condomínios é natural que nem todos se mobilizem imediatamente em torno das novas ideias. É um processo que requer paciência, porque no começo alguns podem fazer oposição diante das mudanças. Se apenas um grupo de moradores demonstrar interesse já é sinal que o projeto está no caminho certo, nesse caso, a tendência é a participação aumentar no decorrer do tempo. Os síndicos precisam estar abertos ao diálogo, pois ideias novas devem ser sempre bem-vindas.

 

Dicas sustentáveis para condomínios.

#1 Menos papel

Atualmente, com o uso de meios digitais para a comunicação, é inviável para um condomínio sustentável continuar a gastar papel em excesso, pois além do impacto ambiental, ainda necessita espaço para armazenamento físico. Assim, o uso de plataformas digitais para realizar comunicados e prestação de contas poderá contribuir de forma significativa para a economia de papel.

 

#2 Automação residencial

É possível unir conforto, segurança e economia de energia elétrica? Com a automação de componentes elétricos e equipamentos eletrodomésticos das residências é possível e vale a pena investir. Em um imóvel automatizado, o morador determina o que irá utilizar e em qual horário, dessa forma, equipamentos são programados para funcionarem na potência adequada conforme a necessidade de uso. Assim, lâmpadas, ar-condicionado, fechaduras, eletrodomésticos e câmeras podem ser controlados remotamente, o que proporciona comodidade, segurança e economia de energia. 

A instalação de luzes com sensores de presença nas áreas comuns pode reduzir o consumo de energia elétrica. Em termos práticos, os sensores irão ativar as luzes somente quando detectarem a presença ou movimento de alguém no ambiente, em contrapartida, as luzes ficarão apagadas quando o local estiver vazio.

 

#3 Energia solar

A instalação de um sistema de geração de energia solar requer um alto investimento, apesar disso, a depender da quantidade de energia demandada pelo imóvel, o retorno do investimento logo irá ser obtido através da economia na conta de energia. E mais, de acordo com o GBC Brasil (Green Building Council), condomínios sustentáveis se valorizam em até 30% no mercado imobiliário.

A energia solar, além de ser econômica, é uma fonte de energia renovável e “limpa”, pois não emite gases poluentes nocivos à saúde, como dióxido de carbono (CO2) e dióxido de enxofre (SO2). O Brasil possui grande potencial para incentivar o uso da energia solar, por possuir extensas áreas de radiação solar. 

Existem dois sistemas para a produção de energia elétrica através da energia solar, o fotovoltaico e o heliotérmico. O sistema fotovoltaico não necessita de alta irradiação solar para produzir energia, no entanto, o sistema heliotérmico depende de alta irradiação solar e baixa pluviosidade. Durante o funcionamento de um painel fotovoltaico é atribuída uma economia de até 90% na conta de energia.

Com o objetivo de disseminar a utilização de energia solar, clubes de assinatura para consumo de energia fotovoltaica estão se popularizando no Brasil. Por exemplo, a startup Clube Watt tem como missão permitir a popularização do acesso à energia solar. Por não demandar a instalação de geradores fotovoltaicos nas residências, o clube é uma opção viável para consumidores que não possuem espaço físico ou condições de investir na instalação de usinas de geração individual. Em resumo, com a associação no clube, o sócio aluga a quantidade de cotas de energia necessárias ao seu consumo e os kWh produzidos são descontados na conta de luz emitida pela distribuidora de energia, o que pode gerar uma economia de até 25% na conta de energia elétrica.

 

#4 Óleo de cozinha

O descarte inadequado do óleo de cozinha pode entupir tubulações, contaminar o solo, a água e o clima. Pesquisas apontam que são feitas em média 4 limpezas anuais nas caixas de gorduras em condomínios com 90 a 100 apartamentos.

Através de um processo chamado reação de saponificação, o óleo de cozinha é reciclado como matéria-prima para a produção de sabão. Atualmente, é comum condomínios fecharem parceria com empresas fabricantes de produtos de limpeza, que realizam a coleta do óleo de cozinha e em troca oferecem diversos produtos de limpeza para o condomínio parceiro.

Dessa forma, a coleta do óleo descartado pelos moradores é uma medida benéfica ao meio ambiente. Por conseguinte, com a destinação adequada do óleo de cozinha, estima-se uma economia de até 75% nos gastos com manutenção e o aumento da vida útil das caixas de gordura. 

 

#5 Água

A água é um recurso limitado, assim, o reuso dos recursos hídricos de forma racional torna-se primordial para o uso consciente entre os moradores. Por exemplo, o sistema de reaproveitamento da água da chuva, do ar-condicionado e da piscina para fins não potáveis, como irrigação de jardins, descargas de vasos sanitários, limpeza de calçadas e lavagem de carros. 

Para implementar esse sistema, o ideal é a construção de cisternas, reservatórios que irão armazenar a água a ser reaproveitada. Além disso, algumas medidas simples como varrer as calçadas ao invés de lavá-las, realizar revisões frequentes para evitar o aparecimento de vazamentos e substituir as torneiras tradicionais por modelos que possuem temporizador podem garantir uma significativa economia de água.

 

#6 Coleta seletiva

O Brasil ocupa o quarto lugar em geração de resíduos, produzindo cerca de 78 milhões de toneladas por ano. China, Estados Unidos e Índia ocupam as três primeiras posições. Diante do crescimento populacional e do aumento do consumo, a separação dos resíduos não pode faltar em condomínios sustentáveis. Órgãos governamentais e cooperativas realizam ações educativas e disponibilizam postos de coleta seletiva em todo o Brasil.

A implantação da coleta seletiva pode ser feita através da coleta porta a porta ou através de um ponto de entrega voluntária (PEVs), que são locais apropriados em que os moradores depositam os resíduos pós-consumo. Os resíduos dividem-se em materiais recicláveis (vidro, metal, papel, plástico e papelão) e não recicláveis (restos de comida, papel higiênico, guardanapo, papel laminado e outros).

 

#7 Pneus

Considerados como resíduos perigosos por serem constituídos de metais pesados como cádmio e chumbo, os pneus podem ser nocivos ao meio ambiente devido aos fatores de periculosidade que apresentam: inflamabilidade, corrosividade, toxicidade, reatividade e patogenicidade. Pneus reciclados são utilizados como matéria-prima de diversos produtos, desde base para o asfalto de ruas e estradas até como material de solas de sapato, pisos industriais e quadras esportivas. 

No artesanato também é possível encontrar soluções criativas que utilizam pneus velhos para a confecção de mesas e puffs. Uma ação interessante para ser desenvolvida em condomínios, é a realização de uma campanha de arrecadação de pneus velhos entre os condôminos. Com a criatividade aliada à união entre os moradores, esses pneus podem ser empregados na construção de um bicicletário para o condomínio. 

 

#8 Horta comunitária

Uma ação sustentável e que, certamente, irá impactar na saúde dos condôminos é a criação de uma horta comunitária. O plantio de alimentos de maneira orgânica resulta na colheita de alimentos frescos e livres das substâncias tóxicas utilizadas em alimentos processados na agricultura tradicional. A horta do condomínio também pode receber adubo feito com restos de cascas de ovos e frutas. Além dos alimentos saudáveis, o cuidado compartilhado da horta amplia a sociabilização entre os moradores. 

A preocupação ambiental é essencial na vida contemporânea, e conforme verificamos, ações sustentáveis podem trazer diversos benefícios e economia aos condomínios.

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STJ decide que isenção de taxa condominial atribuída a síndicos não é tributável no Imposto de Renda

A isenção do pagamento de taxa condominial atribuída a síndicos pelo trabalho exercido em condomínios não pode ser considerada pró-labore, rendimento ou acréscimo patrimonial, e dessa forma, não pode ser tributável no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Essa foi a decisão proferida em unanimidade pela Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no último dia 5 deste mês.

O processo, que estava sob a relatoria do ministro Napoleão Nunes Maia Filho, apresentou decisão que classifica a isenção não como uma receita, mas sim como correspondente à dispensa de uma despesa devida em razão da convenção condominial. A decisão colegiada contou com votos, além do relator do processo, dos ministros Benedito Gonçalves, Sérgio Kukina, Regina Helena Costa e Gurgel de Faria.

O caso

O processo originário foi ajuizado por um advogado, que durante o ano de 2005 exerceu a função de síndico do condomínio em que ficava localizado seu escritório. Pelo exercício da atividade, o síndico não recebia nenhuma espécie de remuneração e também era isento do pagamento da taxa condominial. 

O conflito surgiu quando a Receita Federal considerou que o advogado foi omisso em sua declaração do Imposto de Renda por não ter declarado como renda o valor correspondente à taxa condominial. Dessa forma, a Receita Federal determinou a cobrança dos valores devidos. No âmbito da Justiça do Rio de Janeiro, a cobrança chegou a ser suspensa, porém, após o caso ser analisado em definitivo ficou decidido que a isenção significava rendimento tributável, devendo o síndico pagar os impostos sobre o valor referente à taxa condominial a qual ele era isento.

Sob o argumento de que a cobrança seria ilegítima, pois não houve qualquer repasse de valor referente à prestação dos serviços ao condomínio, o advogado recorreu da decisão. O mesmo formulou seus argumentos que as suas taxas condominiais eram pagas, em parte com dinheiro e em parte com o trabalho exercido como administrador do condomínio, nesse aspecto a isenção parcial não se insere no conceito de renda executável à incidência tributável. 

A decisão do STJ

O julgado é um recurso impetrado em caráter especial contra acórdão proferido anteriormente pelo Tribunal Regional Federal da 2ª Região, no qual definiu que os síndicos estão obrigados a prestar as contas com a Receita Federal na declaração anual do imposto de renda, tanto em casos que recebam remuneração pelo trabalho no condomínio quanto em casos em que tenha isenção total ou parcial da taxa condominial.

O ministro relator do caso no STJ, Napoleão Nunes Maia Filho, ressaltou durante seu voto a necessidade de analisar se a isenção se enquadraria como renda, visto que a taxa condominial representa uma obrigação imposta a todos condôminos mensalmente, com o objetivo de suprir gastos relativos à manutenção do condomínio.

“Renda, para fins de incidência tributária, pressupõe acréscimo patrimonial ao longo de determinado período, ou seja, riqueza nova agregada ao patrimônio do contribuinte. A dispensa do adimplemento das taxas condominiais concedida ao síndico pelo labor exercido não pode ser considerada pró-labore, rendimento e tampouco acréscimo patrimonial, razão pela qual não se sujeita à incidência do Imposto de Renda Pessoa Física, sob pena, inclusive, de violar o princípio da capacidade contributiva”, proferiu o ministro durante a votação.

Ou seja, o colegiado esclareceu que o valor referente à isenção do pagamento de taxa condominial não deve ser inserido como rendimento tributável no Imposto de Renda, pois não representa evolução patrimonial aos síndicos.

Jurisprudência

Mesmo sendo uma decisão proferida para um caso concreto, a decisão abre precedentes em caráter jurisprudencial para processos semelhantes que estão tramitando, sobretudo por ter sido uma decisão unânime proferida por corte superior. Com esse julgado em destaque, outros síndicos podem requerer que impostos cobrados sejam devolvidos, o que pode impactar nas contas públicas.

A decisão atribuída ao processo REsp nº 1606234 cabe recurso. A União pode recorrer à Primeira Turma do STJ através de um embargo de declaração ou recorrer ao Superior Tribunal Federal com a pretensão de reverter o entendimento.

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Manutenção preventiva: a segurança do condomínio em dia!

Em outubro de 2019, o Brasil assistiu à tragédia com o desabamento do Edifício Andrea, que estava localizado na cidade de Fortaleza, no Ceará. Foram 9 mortos e 7 feridos. Construído em 1982, o prédio tinha 7 andares e 13 apartamentos. As causas exatas do desabamento serão conhecidas somente após a conclusão do relatório pericial, no entanto, sabe-se que o edifício apresentava graves falhas estruturais e uma reforma emergencial executada de forma inadequada pode ter contribuído para o desmoronamento. Portanto, a manutenção preventiva é uma medida de segurança, que pode evitar que tragédias como a do Edifício Andrea se repitam.

É melhor evitar que os problemas surjam ou resolvê-los após o surgimento deles? Do ponto de vista dos condomínios, é mais econômico e seguro preservar a estrutura física do que realizar obras emergenciais. Em princípio, o planejamento antecede o aparecimento dos problemas, logo, é um instrumento de controle que impacta na segurança dos moradores. Dessa maneira, obras e manutenção precisam de planejamento antes de serem executadas. 

Em síntese, manutenção contempla o conjunto de atividades realizadas em prol da conservação ou recuperação funcional da edificação, para que esta permaneça a atender de forma segura aos moradores.

O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de forma detalhada dos serviços, ferramentas e equipamentos que serão utilizados, assim como a disponibilização do cronograma com a previsão de duração dos serviços de manutenção.

 

Confira as normas que orientam as atividades de manutenção:

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) editou normas técnicas sobre manutenção em edificações. O plano de manutenção predial preventiva é regulamentado pela NBR 5674/2012, que fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de gestão de manutenção. A norma apresenta um modelo descritivo de atividades a serem realizadas na manutenção preventiva como medida de segurança.

Já a NBR 14037/1998 aborda o manual de operação, uso e manutenção de edificações. O manual apresenta as características técnicas da edificação e descreve os procedimentos para melhor aproveitamento. Além disso, o documento orienta atividades de manutenção, previne a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes do uso inadequado da estrutura e contribui para aumentar a durabilidade do edifício. 

A elaboração do manual é obrigação do responsável pela construção do edifício. Deve ser entregue um exemplar que contém informações sobre as unidades autônomas a cada um dos proprietários. Outro exemplar, relativo às áreas e equipamentos comuns, deve ser entregue ao síndico administrador do condomínio.

As normas não trazem penalidades previstas em seus textos, porém, o síndico pode ser responsabilizado nas esferas criminal e cível.

 

Como funciona a responsabilização do síndico?

A gestão de um condomínio é uma tarefa complexa e que requer responsabilidade e organização, afinal está sendo administrada a moradia comum a uma série de pessoas. Essa tarefa pode ser executada por uma administradora de condomínio, um síndico profissional ou um síndico também morador do condomínio. Ao pleitear assumir a função de síndico, é preciso inicialmente considerar todas as obrigações a serem cumpridas em prol do interesse da coletividade.

O inciso V do art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/02) traz expressamente que compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Em contrapartida os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil tratam sobre ação ou omissão lesiva, culpa, dano e nexo de causalidade. 

Dessa forma, o síndico pode ser responsabilizado nas esferas cível e criminal, conforme o caso concreto, ao ficar constatado que o acidente ocorreu por negligência, ausência de manutenção, má gestão e descontinuidade na prestação dos serviços essenciais ao condomínio.

Para reparar os danos ao condomínio ou aos condôminos, o síndico pode responder com seu patrimônio pessoal para arcar com os custos decorrentes de multas ou ações indenizatórias.

Diante de situações de graves falhas na gestão do condomínio, omissões ou irregularidades, o síndico pode ser destituído do cargo, caso ¼ dos condôminos convoquem uma assembleia extraordinária. A destituição do síndico deverá ser fundamentada e registrada em ata, assim como deverá ser concedido o direito de defesa ao síndico. Na votação, o quórum para destituição do síndico é a maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um.

Vale ressaltar que mesmo após deixar de ocupar o cargo como gestor do condomínio, ainda estará vigente o prazo para o síndico ser responsabilizado por suas ações enquanto gestor do condomínio.

 

Existem três tipos de manutenção. Vamos conhecê-las a seguir:

Manutenção Preventiva – Antecede ao surgimento dos problemas e minimiza os gastos emergenciais futuros. A manutenção preventiva tem por objetivo preservar os bens para evitar a degradação. É realizada sem que existam transtornos evidentes, para assegurar o bom desempenho das instalações do condomínio no decorrer do tempo. A manutenção preventiva é uma medida de segurança, assim como favorece a economia, pois seus custos são menores do que os custos com obras de correção.

Manutenção Preditiva – A manutenção preditiva é feita com base no estado do equipamento e faz um acompanhamento a partir do constante monitoramento de dados. Por permitir uma supervisão frequente das máquinas e equipamentos, dessa maneira, a manutenção preditiva realiza uma previsão do tempo de vida útil destes itens. 

Manutenção Corretiva – É a mais comum nos condomínios, pois corrige um problema que surge após a falta de planejamento ou ausência de manutenções regulares. O ideal é prevenir, porém, muitos esperam a situação de emergência aparecer para procurar alguma solução. Com essa atitude, a tendência é que os problemas comecem a surgir em sequência, o que irá aumentar as despesas do condomínio. 

 

Como começar um projeto de manutenção preventiva?

É essencial manter atualizado o inventário patrimonial do condomínio, para assim determinar as demandas a serem agendadas. Com base no inventário e no manual do condomínio, o primeiro passo é estabelecer planos de manutenção preventiva para curto, médio e longo prazos. 

A segurança merece destaque no plano de manutenção, sobretudo para evitar acidentes. A cada três anos é necessário renovar o Auto de Vistoria emitido pelo Corpo de Bombeiros, que durante a vistoria no condomínio irá determinar se há adequações a serem realizadas em prol da segurança no prédio.

O sistema de combate a incêndio deve ser vistoriado com frequência. Os extintores devem estar posicionados a uma distância de 25 metros de um para outro. Extintor sempre dentro do prazo de validade, e constando o selo do INMETRO. As saídas de emergência devem ser livres e bem sinalizadas para permitir a circulação de pessoas durante situações de emergência ou incêndio.

Parte importante do “check list” da manutenção preventiva, a estrutura predial deve ser acompanhada constantemente para, caso seja necessário efetuar eventuais reparos estruturais, o serviço seja planejado e realizado de forma segura. Além disso, merecem atenção as instalações elétricas, hidráulicas e de gás.

Equipamentos como elevadores, bombas, reservatórios de água, portões, interfones e circuito fechado de televisão (CFTV) devem passar por manutenção periodicamente. Cerca elétrica, para-raios e sistema de telefonia também são itens da lista.

E por fim, os moradores também precisam zelar pela segurança e higiene dos seus apartamentos, cuidando da conservação de elementos internos como teto, piso, revestimento, instalações hidrossanitárias e elétricas.

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