AppToHoMe – Tecnologia e Serviços que apoiam Condomínios na Covid – 19
Com a chegada da COVID-19 não poupa nem uma inocente distribuição de circulares e boletos da cota condominial: até no manuseio de papel há risco de contaminação. Portanto, tudo o que for possível ser distribuído por meios eletrônicos, melhor. Condomínios que já estão habituados a usar sites próprios ou da administradora,plataformas de comunicação e aplicativos, e telas de comunicação e notícias nos elevadores, estão em vantagem. Se o seu condomínio usa pouco ou ainda não usa esses recursos digitais, converse com seu sindico ou sua administradora a respeito e contrate o Apptohome, está mais do que na hora de dar o pontapé. O aplicativo é um sistema completo para Segurança, Comunicação, Gestão e Automação do seu Condomínio. São muitas as vantagens, tais como: entrar em contato com o seu vizinho, agendar o salão de festas, fazer suas reclamações no livro de ocorrência, receber comunicados, autorizar a entrada de visitantes, enviar avisos de chegada, acender luzes e abrir portas do condomínio.
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A versão gratuita e a versão paga.
Módulos grátis – campanha COVID:
– Comunicados
– Ocorrências
– Documentos
– Enquetes
Na versão paga os principais diferenciais são:
– Transmissão das câmeras
– Aviso de chegada
– Agendamento de espaços
– Módulo Portaria, recebimento de encomendas, comunicação com a portaria
– Boleto bancário
Informações: Recife 81 3413-2010 / 81 98505-8651 / São Paulo 11 96910-7735
Coronavírus: cuidados em condomínios
Na quarta-feira (11/03), o diretor-geral da Organização Mundial da Saúde (OMS), Tedros Adhanom Ghebreyesus, declarou como pandemia o surto do novo coronavírus. Atualmente, o vírus já atingiu 114 países e contaminou mais de 130 mil pessoas. Até o momento do fechamento desta matéria, o Brasil apresentava 98 casos confirmados do Covid-19.
O Covid-19, a doença causada pelo novo coronavírus (Sars-CoV-2), teve os primeiros casos registrados no final de 2019, na província de Wuhan, na China. Isolado pela primeira vez em 1937, o vírus foi nomeado como coronavírus em 1965, por seu perfil na microscopia apresentar formato similar a uma coroa. O coronavírus se refere a uma família de vírus que causam infecções respiratórias. O coronavírus já provocou doenças como a Síndrome Respiratória do Oriente Médio (Mers) e a Síndrome Respiratória Aguda Grave (Sars).
Febre, tosse seca, dores no corpo, diarreia, inflamação na garganta e congestão nasal são os principais sintomas. Os casos mais graves de Covid-19 estão associados a gestantes, crianças menores de dois anos de idade, idosos e pessoas com histórico de outras doenças associadas, como doenças cardíacas, diabetes, doenças pulmonares e neoplasias, nessas circunstâncias, os pacientes podem apresentar outros sintomas, como insuficiência renal e síndrome respiratória aguda.
O tratamento requer repouso, hidratação e uso de medicamentos que aliviam os sintomas, como analgésicos e antitérmicos. A recomendação para internação e isolamento em hospitais de referência é para pacientes em estado grave.
Casos suspeitos, pacientes infectados com sintomas leves, pessoas que estiveram recentemente em países com alta incidência da doença e pessoas que não apresentam sintomas, mas que tiveram contato com diagnosticados podem não precisar de imediata internação hospitalar. O Ministério da Saúde indica que essas pessoas devem ser acompanhados através de atenção hospitalar primária, e o ideal é cumprir isolamento e quarentena domiciliar, para evitar o contato com outras pessoas e a exposição a ambientes aglomerados.
Quais os tipos de transmissão do novo coronavírus?
Em síntese, a transmissão pode ocorrer através do contato com secreções liberadas em espirros, tosses e fala de pessoas infectadas. A infecção acontece quando essas gotículas propagadas adentram nas mucosas da boca, nariz e olhos, seja pelo ar, por vias respiratórias e por contato físico.
O Ministério da Saúde afirmou que ainda não há casos de transmissão sustentada no Brasil, porém, com a pandemia instaurada, podem ser registrados, em breve.
Local – A transmissão local acontece através do contato com outras pessoas infectadas que “trouxeram” o vírus de outros países. Ou seja, são pessoas que não viajaram para países com casos registrados, porém, adquirem a doença no Brasil ao ter contato com pessoas infectadas.
Comunitária ou sustentada – Esse tipo de transmissão ocorre entre a população. Ou seja, um paciente infectado, que não viajou para países com incidência do vírus, transmite o Covid-19 para outra pessoa, que também não viajou para locais com casos registrados.
Condomínios
O protocolo de quarentena domiciliar tem preocupado moradores de condomínios, que temem a propagação do vírus devido ao compartilhamento de áreas comuns. O isolamento dura, por padrão, 14 dias, tempo médio de incubação do novo coronavírus. Nesse ínterim, o paciente deve ser monitorado constantemente por seu médico, que ao observar qualquer alteração ou piora no quadro clínico deve encaminhá-lo ao hospital.
Para manter a privacidade, uma pessoa infectada não tem obrigação de expor a sua condição para vizinhos. Caso o paciente opte por contar ao síndico do condomínio, o gestor pode informar aos demais moradores sobre o morador infectado, porém não deve divulgar a identidade da pessoa, para evitar estigmas e preconceitos. Por exemplo, no início da divulgação do surto do novo coronavírus, alguns prédios em São Paulo chegaram a proibir a circulação de asiáticos em elevadores sociais e determinaram que espaços de lazer estavam proibidos de serem utilizados. Ou seja, foram ações propagadas por desinformação e preconceito, que não contribuíram para a efetiva conscientização e prevenção.
Segundo a Organização Mundial da Saúde (OMS) ainda não é possível afirmar quanto tempo o Covid-19 pode sobreviver em ambientes externos. Estudos iniciais apontam que o vírus pode sobreviver por horas ou até mesmo dias, a depender das condições de clima, temperatura e umidade do local. Dessa forma, o síndico deve adotar medidas para promover a higienização das áreas comuns, em que a circulação é frequente, para evitar a propagação do vírus no condomínio.
Medidas que devem ser adotadas em condomínios
Uma outra forma de contágio acontece através do contato com superfícies contaminadas por gotículas que ficam depositadas em áreas de contato, como maçaneta, corrimão e painel do elevador. Por isso, boas práticas de higiene são essenciais para diminuir o risco de transmissão do Covid-19.
Primeiramente, é preciso orientar quantos às formas de transmissão e prevenção. Assim, é aconselhável que cartazes informativos sejam colocados em áreas de acesso e circulação. Desse modo, pessoas que circularem nas dependências do condomínio ficarão mais atentas quanto às medidas de higiene.
Em condomínios, locais de maior risco de infecção são aqueles que apresentam aglomeração de pessoas, como hall de entrada, áreas de convivência e elevadores. Assim, recomenda-se que as áreas de contato desses espaços sejam limpas frequentemente com água e sabão, álcool 70%, alvejante ou desinfetantes.
Devem ser instalados tubos de álcool em gel no hall de entrada e nos elevadores da garagem e térreo, para estimular os moradores e funcionários a higienizar as mãos ao passarem por esses locais. Bem como, todos os banheiros das áreas comuns precisam sempre disponibilizar água e sabão, pois a higienização das mãos é importante não só para evitar a disseminação do coronavírus, bem como de outras doenças infectocontagiosas.
Participação de inquilinos nas assembleias condominiais
Inquilinos podem participar e votar nas assembleias condominiais? A legislação brasileira apresenta diversos dispositivos que tratam sobre a participação de inquilinos em assembleias, porém não há consenso entre especialistas e juristas. A Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64), o Código Civil (Lei nº 10.406/02) e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) são as leis que regem a relação condominial e asseguram direitos e deveres a síndicos, proprietários e inquilinos.
O Art. 24, parágrafo 4, da Lei do Condomínio, diz que “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).”
Porém, o Código Civil não apresenta dispositivo que direciona a participação de inquilinos em assembleias. O Art. 1335, inciso III, do Código Civil diz que o condômino tem direito a “votar nas deliberações das assembleias e delas participar, estando quite”.
O inquilino não está incluído no conceito de condômino abordado no dispositivo, apenas o proprietário é considerado condômino, enquanto o locatário é considerado possuidor temporário.
Logo, o inquilino não tem direito real ligado à unidade habitacional, o que existe é uma relação contratual que o vincula ao condomínio. Por essa razão, as convocações de assembleias devem ser direcionadas aos proprietários dos imóveis.
Assim, parte dos juristas e advogados especializados considera que o Código Civil revogou o dispositivo sobre a votação por inquilinos existente na Lei do Condomínio. Contudo, outra parte dos estudiosos considera que o Código Civil é omisso ao não tratar diretamente sobre o assunto, o que acaba por não revogar o que está disposto na Lei do Condomínio.
Portanto, prevalece o entendimento que, na ausência dos proprietários, os inquilinos podem votar em assembleias condominiais para deliberar sobre despesas ordinárias, visto que estes são responsáveis pelo pagamento dessas despesas.
Procuração
Diante da dualidade de opiniões quanto ao conteúdo das normas legais, uma forma de garantir a participação de inquilinos em assembleias e votações é através da utilização de procuração. Ou seja, é necessário apresentar uma procuração em nome do proprietário do imóvel, determinando que o locatário está autorizado a atuar em representação do locador.
A procuração é um instrumento legal, cuja utilização está validada pelo Código Civil, o qual possibilita que alguém atue em representação a outra pessoa. Nas relações condominiais, a procuração é um documento essencial para amparar legalmente às decisões assembleares coletivas.
De posse da procuração, o inquilino encontra respaldo para participar de assembleias com direito à voto em deliberações sobre, por exemplo, despesas ordinárias e extraordinárias, caso o texto lhe conceda tais direitos.
A procuração pode ser abrangente e autorizar o locatário a participar de forma ampla das decisões. O documento pode ser restritivo e limitar quais assuntos o inquilino está autorizado a votar.
O locador não é obrigado a emitir procuração para inquilinos, visto que não há lei que determine tal procedimento. Nesse caso, o inquilino pode solicitar autorização para participar das assembleias como ouvinte, para manter-se atualizado sobre as questões cotidianas e deliberações pertinentes ao condomínio. Logo, fica a critério do síndico assegurar a participação de inquilinos como ouvintes em assembleias condominiais.
Inquilinos podem ocupar o cargo de síndico?
O artigo 1347 do Código Civil diz que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Ou seja, o dispositivo deixa claro que a função pode ser exercida por proprietários, síndicos profissionais e inquilinos.
Entretanto, existem pessoas que estão terminantemente proibidas de exercerem a função de síndico. Em síntese, magistrados, grão-mestres da maçonaria e diretores de faculdade e colégios não podem ocupar o cargo de síndico, nem como moradores ou mesmo como síndico profissional.
Inadimplentes também estão impedidos de pleitear o cargo, visto que o Código Civil determina que apenas condôminos quites podem votar e participar de deliberações em assembleias, logo o inadimplente não está habilitado a gerenciar o condomínio. Essas proibições existem para evitar conflitos de interesses.
O artigo 1356 do Código Civil aborda sobre a eleição de membros do Conselho Fiscal. “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. A princípio, a lei não proíbe a eleição de inquilinos para o Conselho, porém o assunto não está especificado de forma clara. Assim, entende-se que cada condomínio deve seguir o que estiver expresso em convenção condominial para definir sobre a participação de inquilinos no Conselho Fiscal.
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Proprietários e inquilinos: como as despesas são divididas
Quem deve pagar a taxa condominial? O rateio da obra da fachada deve ser paga pelo inquilino ou pelo proprietário? O condomínio não tem recursos para pagar o 13° salários dos funcionários, como deve ser feito o rateio do pagamento? Inegavelmente, a relação contratual entre proprietários de imóveis e inquilinos é frequentemente alvo de dúvidas. E quando o assunto é o pagamento de despesas, aumentam os questionamentos sobre quem deve assumir a responsabilidade do pagamento das taxas.
Quem responde a todos esses questionamentos é a Lei nº 8245/1991 – a Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis urbanos. Primeiramente, é preciso pontuar que a responsabilidade sobre o pagamento de determinada taxa é atribuída de acordo com a natureza da despesa.
Despesas ordinárias x despesas extraordinárias
A princípio, as taxas são divididas em ordinárias e extraordinárias. Valor mensal, semi-fixo, aprovado em Assembleia Geral com previsão orçamentária é considerada taxa ordinária. Entretanto, as taxas extraordinárias têm caráter temporário, são aprovadas em assembleia para atender alguma finalidade específica ou para suprir despesas do condomínio que não foram atendidas em totalidade pela taxa ordinária.
Despesas ordinárias são voltadas a atender serviços de conservação, manutenção e administração para garantir o bom funcionamento operacional da edificação. Ou seja, pagamento das contas de água e energia das áreas comuns, manutenção de elevadores, remuneração de funcionário e limpeza do edifício são consideradas despesas ordinárias.
Despesas extraordinárias são relacionadas a obras, aquisições e investimentos que geram valorização patrimonial do imóvel.
Em resumo, a responsabilidade é “fluida”. Ou seja, para definir quem é responsável pelo pagamento de determinada despesa é preciso analisar a natureza da despesa em questão, independentemente da forma de arrecadação ser através de taxa ordinária ou extraordinária.
Ou seja, pode ocorrer de uma parcela dos recursos provenientes de taxa ordinária precisar ser utilizada para o pagamento de despesas extraordinárias, logo, a responsabilidade do pagamento cabe ao proprietário do imóvel. Da mesma forma, existem casos em que uma taxa extraordinária é atribuída para o pagamento de uma despesa ordinária, logo, essa taxa extra, especificamente, deve ser paga pelo inquilino do imóvel.
Portanto, a Lei do Inquilinato, atualizada pela Lei nº 12.112, de 2009, caracteriza de forma direta quais despesas são obrigações de proprietários e inquilinos.
Confira os dispositivos na íntegra a seguir:
Art. 22. O locador é obrigado a:
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Assim, a Lei nº 8245/1991 atribui de forma clara como as despesas devem ser repartidas entre proprietários e inquilinos, o que favorece a relação cordial e evita mal-entendidos.
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Assaltos a condomínios: como manter a segurança
A segurança é um dos aspectos que pesam na decisão de pessoas que optam por morar em condomínios. Sistemas de segurança em funcionamento e a portaria para controle de acesso são responsáveis por tornar os condomínios seguros enquanto moradia nas grandes cidades. Porém, assaltos a condomínios têm sido frequentemente notícia nos principais veículos de imprensa. Quadrilhas especializadas “estudam” os condomínios e aproveitam as falhas de segurança existentes para invadi-los e furtar bens no interior das unidades habitacionais.
O principal atrativo para ações de criminosos em condomínios é a possibilidade de roubar várias moradias durante uma única ação, o que consequentemente proporciona um maior “lucro” com os roubos. Mas como evitar ações criminosas em condomínios? Essa é uma pergunta de múltiplas respostas. Primeiramente, é preciso pontuar que todos precisam atuar em prol da segurança no local, inclusive moradores, que não podem “questionar” o rigor das medidas de segurança. Afinal, se ressalvas forem concedidas a moradores, a probabilidade é que essas exceções possam servir de “brechas” a invasões de bandidos.
O projeto de segurança para condomínios precisa contemplar investimentos em reformas estruturais e instalação de equipamentos de segurança, como CFTV com videomonitoramento 24h, segurança eletrônica, interfonia sem fio, controle de acesso, rastreamento, aplicativo, alarme, luzes de presença e automação.
Quais principais vulnerabilidades da segurança em condomínios?
Estrutura física inadequada
Nem sempre a preocupação com a segurança esteve presente durante a construção de condomínios, sobretudo em prédios mais antigos construídos quando os índices de insegurança não eram tão alarmantes. Então, é comum condomínios mais antigos apresentarem estrutura inadequada para garantir a segurança dos moradores.
Outra questão que pode prejudicar a segurança estrutural em condomínios é o excesso de preocupação estética de arquitetos durante a elaboração do projeto. Por priorizar a estética das construções, a segurança é negligenciada. São guaritas construídas em posições que não permitem ao porteiro ter ampla visão da rua, muros baixos, paredes de vidro que permitem a visualização do interior, entre outros erros de projeto que aumentam a vulnerabilidade das edificações.
Para garantir a segurança, o condomínio precisa apresentar em sua estrutura, no mínimo, muros e cercas em alturas que atendam às determinações do código de obras da cidade; portões duplos intertravados; guarita blindada, com banheiro e que propicie visão estratégica da rua e dos portões; e sistema passa-volume para não ser necessária a entrada de entregadores ao interior no condomínio.
Ausência de segurança eletrônica
Investir em segurança eletrônica é fundamental para garantir a segurança em condomínios. Além disso, é preciso realizar o treinamento dos funcionários para que operem os equipamentos de forma eficiente e contínua.
– Sistema de controle de acesso
Os portões de acesso são áreas estratégicas para a segurança condominial. Com portões duplos intertravados, um portão se abre somente após o fechamento do anterior, assim o veículo permanece “enclausurado” enquanto acontece a identificação do morador, para posteriormente o acesso ser liberado ao interior do condomínio.
O controle de entrada e saída de pedestres e veículos deve ser realizado através do sistema de controle de acesso, pois, dessa forma é possível ter controle e registro de todos que circulam no interior do condomínio. Visitantes, fornecedores e prestadores de serviço precisam ser previamente cadastrados para garantir a identificação durante acesso ao edifício.
– Sistema de alarme
O sistema de alarme precisa ser integrado a um sistema de monitoramento 24h, com atenção a áreas-chave, como portões, porta da guarita e porta de acesso ao prédio. O sistema deve contar com sensores, botão de pânico e alarme sonoro.
– Sistema de CFTV
O sistema de CFTV precisa cobrir todas as áreas de circulação, garagem, elevadores e portões de acesso. É importante contar com gravação local e remota
– Aplicativo
A utilização de aplicativos promove a integração entre moradores, síndico e portaria, desse modo, permite a comunicação em tempo real entre todos. Os aplicativos atualmente são excelentes ferramentas utilizadas para aumentar a segurança. Os apps apresentam diversas funcionalidades, como retransmissão das câmeras de segurança para o morador visualizá-las quando for necessário; aviso de chegada com monitoramento da portaria; botão de pânico para informar ao porteiro alguma situação de perigo; e cerca virtual do perímetro externo.
Áreas de risco no entorno
A localidade em que o condomínio está inserido também influencia na segurança. Afinal, se o bairro for inseguro, por mais que o condomínio possua um completo sistema de segurança, o condomínio e os moradores estarão vulneráveis a ações criminosas no entorno. Nessa situação, o projeto de segurança do condomínio precisa ser planejado de acordo com as especificidades da comunidade ao redor, bem como é preciso atuar em parceria com órgãos de segurança pública para pleitear maior atuação na localidade.
Acesso permitido a estranhos
Uma das táticas mais empregadas por criminosos é utilizar o disfarce de prestadores de serviço. Através da abordagem sob o pretexto da prestação de serviços em algum apartamento, os criminosos conseguem acesso às dependências do prédio. Assim, para evitar que isso ocorra, os moradores precisam informar antecipadamente ao porteiro sobre a chegada de prestadores de serviço ou visitantes e o acesso de pessoas estranhas não pode ser liberado em nenhuma hipótese.
Não cumprir medidas de segurança
Para não haver falhas de segurança, é preciso conscientização e participação de todos. O primeiro passo é fundamentar os procedimentos e registrá-los no Regimento Interno do condomínio, aprovado em assembleia. Em seguida, funcionários, moradores, fornecedores e prestadores de serviço precisam ser treinados, pois os procedimentos de segurança precisam ser sempre executados de forma adequada aos padrões estabelecidos. Exceções ou “brechas” não devem ser concedidas, e aquele que desrespeitar as regras precisa ser punido de acordo com o Regimento.
Às vezes, por excesso de confiança, porteiros permitem a entrada de algum veículo que aparentemente é de algum morador, e nesse caso, negligenciam o procedimento correto, que é autorizar a entrada somente após a devida identificação de condutor e passageiros. Condomínios já foram invadidos por criminosos que clonaram veículos de moradores e conseguiram “enganar” os porteiros, que erraram por identificar o veículo e não o morador. Ou seja, para preservar a segurança, é imprescindível seguir o procedimento padrão.
Na tentativa de invadir condomínios, outro criativo método de ação dos criminosos é utilizar “disfarces”. Morador do prédio, funcionário de concessionária, agente de saúde, entregador de encomendas, policial, oficial de justiça e corretor de imóveis. Ou seja, são várias estratégias utilizadas para conseguir executar a ação criminosa. Dessa forma, por dispor de um controlador de acesso remoto e procedimentos padronizados, a portaria remota pode ser uma boa solução para condomínios que pretendem coibir as falhas humanas que podem acontecer com um porteiro.
E se houver assalto ou roubo, o condomínio pode ser responsabilizado?
A legislação é omissa sobre a temática, contudo a jurisprudência entende que o condomínio só pode ser responsabilizado por furtos e roubos nas áreas comuns se tal responsabilidade estiver expressa na Convenção Condominial, assim como a presença de empresa de segurança privada não assegura a responsabilidade do condomínio em reparar os danos.
Em casos de roubos e furtos no interior dos apartamentos, o entendimento jurisprudencial majoritário atesta que o condomínio não responderá por qualquer reparação de danos, salvo se houver comprovação da negligência ou envolvimento de funcionários do condomínio para a ocorrência criminosa.
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Taxa condominial: como reduzir
No atual cenário de crise econômica no Brasil, com aumento do índice de desemprego e moradores com dificuldades financeiras, igualmente, a redução do valor da taxa condominial tem sido frequentemente pleiteada em condomínios. O orçamento condominial abrange despesas como folha de pagamentos, encargos, contas de energia e água, manutenção e compra de produtos de limpeza. Reduzir a taxa condominial pode afastar a inadimplência e melhorar a avaliação da gestão do síndico.
Segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), atualmente, o índice médio de inadimplência em condomínios é de 12%, número maior do que a média registrada antes do período de crise econômica, que era de 5% de inadimplência. O elevado número de inadimplentes prejudica as contas dos condomínios, assim, ao reduzir o valor da taxa condominial é possível estimular o pagamento em dia.
Quais são as despesas do condomínio?
Cerca de 10% do orçamento é direcionado a gastos administrativos, fundo de reserva, pequenos reparos e taxa da administradora. As contas de energia elétrica, água e telefone representam cerca de 20 a 30% dos gastos do condomínio.
As despesas com a folha de pagamentos de funcionários representa o maior gasto em um condomínio. Estima-se que esse valor seja equivalente a 40 ou 50% do total. Serviços de manutenção de elevadores, bombas de água, portões e seguros diversos correspondem a 15% do orçamento.
Assim, o somatório de todos esses custos direciona o valor da taxa condominial que é pago mensalmente.
O que fazer para reduzir a taxa condominial?
Gestão de pessoas
Conforme verificamos acima, os gastos com a folha de pagamentos dos funcionários consome a maior parte do orçamento condominial, logo, é preciso adotar medidas para reduzir os custos. Para economizar com funcionários, demitir nem sempre é a única saída. Os gastos com pagamentos de horas extras podem pesar bastante no orçamento. Em contrapartida, entre permitir que funcionários ultrapassam a jornada de trabalho e acumulem funções, uma nova contratação pode ser mais vantajosa.
Tecnologia
Reduzir a equipe e investir em tecnologia pode proporcionar grande economia aos condomínios. A implantação de portaria remota é uma solução que permite uma economia em cerca de 40% com a redução de gastos com contratações e encargos trabalhistas. Outro sistema que reduz gastos com mão de obra, é a utilização de sistemas de controles de acesso por biometria, que mediante o cadastro das digitais dos moradores, a entrada e saída é controlada.
A utilização de softwares de gestão promove segurança de dados, otimização das atividades e redução de gastos. Existem aplicativos que permitem o agendamento dos espaços, o registro de reclamações no livro de ocorrências, a impressão de boletos e a consulta a documentos digitalmente, portanto, proporcionam economia e praticidade.
Além disso, a contratação de uma administradora de condomínio torna-se dispensável, pois existem sistemas automatizados que realizam diversas atividades que substituem a necessidade de contratar uma administradora tradicional.
Inadimplentes
A inadimplência é um dos maiores problemas da gestão de condomínios, sobretudo quando é uma prática crônica. O síndico precisa agir com urgência para cobrar o pagamento dos inadimplentes e não deixar as contas do condomínio “no vermelho”.
Para equilibrar as contas é válido promover descontos para pagamento antecipado e campanhas para negociar a regularização de dívidas. Com o novo Código de Processo Civil (CPC), o prazo para quitação das dívidas dos inadimplentes foi reduzido. O morador inadimplente está sujeito a responder a processos judiciais e ter bens e contas penhorados. Em síntese, reduzir ou mesmo zerar o número de inadimplentes deve ser a meta de qualquer síndico que queira manter as contas organizadas.
Contas de água e energia
Para reduzir a conta de água, contar com hidrômetros individuais é uma medida que auxilia no consumo consciente, e, igualmente, gera economia para todo o condomínio. Ações de reutilização da água e implantação de sistemas de armazenamento da água da chuva, por exemplo, são sustentáveis e impactam na redução da conta mensal.
A instalação de sensores de presença, programação inteligente de elevadores e utilização de lâmpadas LED, por exemplo, são investimentos recuperados em curto e médio prazo, e que representam diminuição do valor a ser pago na conta de energia.
Manutenção
A manutenção preventiva, o conjunto de atividades realizadas para conservar a edificação, é mais econômica para preservar a estrutura física do que realizar obras emergenciais em condomínios. É necessário planejar os serviços de manutenção estrutural e de equipamentos, que precisam passar por diagnósticos e serviços preventivos para evitar gastos maiores posteriormente.
Planejamento
A previsão orçamentária anual é uma boa estratégia para prever os gastos ao longo do ano e identificar possíveis formas de economizar. Afinal, com o planejamento a longo prazo, os síndicos podem avaliar a margem percentual que pode ser aplicada na redução do valor da taxa condominial.
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